竞买人竞拍成功并与拍卖人签订“成交确认书”后，因故未能办理房屋所有权转移手续，不影响竞买合同的法律效力

[本文要旨]：物权的本质与债权完全不同，物权的本质是支配权，债权则属于请求权。我国《物权法》第15条确立了物权原因行为和物权变动行为相区分原则。因合同等物权原因行为的效力认定应受合同法调整，因物权变动行为的物权设立、变更、转让和消灭应受物权法调整，物权原因行为的效力不受物权变动要件的影响。拍卖合同即原因行为是否有效，不取决于拍卖标的的房屋是否能登记过户到竞买人名下这一结果的影响。 
[案    情]： 2010年9月1日南乐县农村信用合作联社（下称信用联社）与被申请人签订《委托拍卖合同》一份，由信用联社作为委托人，被申请人作为拍卖人拍卖位于南乐县安济公路北侧建筑面积为2092.72平方米的多层楼房。2010年9月30日被申请人在河南法制报登载拍卖公告。2010年10月11日申请人与被申请人签订《竞买合同》一份，由申请人参加被申请人的上述拍卖会。2010年10月12日上午上述拍卖会在濮阳南乐明都大酒店举行。申请人以79万元竞价成功并在当日与被申请人签订了《成交确认书》。2010年10月21日申请人向被申请人交纳了拍卖房产标的款79万元及拍卖佣金39500元。2010年10月27日申请人收到拍卖标的98—109号房屋所有权证。之后，申请人向仲裁委申请请求仲裁申请人与被申请人签订的《竞卖合同》无效，并要求返还拍卖标的款790000元，佣金39500元及因合同无效造成的损失900000元，理由是拍卖人具有欺诈行为，拍卖标的所属房产不能过户，使申请人的合同目的不能实现。经仲裁庭组成人员到有关部门了解，拍卖标的房产档案因故造成资料不完整，曾公告让产权所有人办理档案完善手续，而产权所有人是否前去办理该档案的完善手续不详。另，申请人称拍卖人交付其的上述房屋所有权证不慎丢失，目前未发丢失公告。 
[分    岐]：围绕该案所涉《竞买合同》是否有效，具有两种不同意见。第一种意见：本案合同有效，法律依据是最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）{下称合同法司法解释（一）}第9条规定的：法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。本案所涉合同并非是法律规定登记后才生效的合同，所以本案为有效合同。第二种意见认为本案合同无效，理由是我国《物权法》14条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。本案拍卖人未能使拍卖标的过户到申请人名下，是隐瞒真相的欺诈行为故为无效合同。 
[评    析]：笔者认为：本案所涉合同为有效合同，但与上述第一种意见的观点则不同。因合同法司法解释（一）9条规定的“合同”是依照法律、行政法规应当办理登记手续的合同，进而才是是否是登记才生效的合同。而本案的竞买合同并非法律、行政法规规定的应当办理登记手续的合同，更非经登记后才生效的合同，所以，第一种意见属适法不当。本案所涉合同之所以为有效合同，是因为： 
一、我国《物权法》15条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记，不影响合同效力。由此看出，我国物权法将为物权变动而设立的合同行为与实施物权变动而为的结果行为进行了区分，强调因物权原因行为的合同效力认定应受合同法调整，因物权变动行为的物权设立、变更、转让和消灭应受物权法调整。物权原因行为的效力如何不受物权变动要件的影响，简而言之，本案中，竞买合同的效力如何只受合同法规制，不受能否办理拍卖标的物所有权转移的影响，否则将会得出凡是办理了物权登记的合同就一律有效，没有办理物权登记的合同一律无效的荒谬结论。 
二、按合同法司法解释（一）第4条规定：合同法实施后，确认合同无效应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据。《合同法》52条也规定了无效合同的五种情形，合同法司法解释（二）第14条也明确了合同法52条第（五）项规定的“强制性规定”是指效力性强制规定。本案的竞买合同也未出现有上述司法解释及法律规定的无效情形。当事人双方也未在《竞买合同》中约定依办理过户手续为合同的生效条件。故《竞买合同》也不属《物权法》15条规定的“另有约定外”的除外情形。至于本案中拍卖人是否有欺诈行为以及隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况或有致使合同目的不能实现的其他行为，因按照合同法规定构成欺诈等是可撤销合同或承担缔约过失责任的合同，合同目的不能实现是可解除合同，而解除合同必须是以合同有效为前提，所以上述理由均与合同无效无关。 
三、上述第二种意见认为依照《物权法》14条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。本案拍卖人未能使拍卖标的过户到申请人名下，所以竞买合同无效的主张，是混淆了物权法规定的不动产物权的设立、变更、转让和消灭与当事人之间订立不动产物权设立、变更、转让和消灭的合同的区别，因前者是指不动产物权设立、变更、转让和消灭发生效力时间的规定，后者是指不动产物权变动的原因与结果进行区分的规定，是两个完全不同的规定。 
综上，不动产物权变动合同只要具备《民法通则》第55条规定的三个条件即（一）行为人具有相应的行为能力。（二）意思表示真实。（三）不违反法律或社会公共利益。即为有效合同，它不受物权实际能否变动的影响，即使物权不能变动，该合同仍然有效。由此看出，准确把握物权效力与合同效力的区别对本案至关重要。 
本案申请人于2011年8月向仲裁委员会申请撤回仲裁申请。仲裁委作出决定，准许申请人撤回仲裁申请。 
  
  
作者：中国法学会会员 
河南省律师协会教育培训委员会委员 
河南师林律师事务所主任 
二0一一年九月十六日 
参考书目： 
1、《中华人民共和国物权法条文理解与适用》，最高人民法院物权法研究小组编著，人民法院出版社2007年3月第1版。 
2、《最高人民法院专家法官阐释民商裁判疑难问题<合同裁判指导卷>》，吴庆宝主编，中国法制出版社2011年3月第1版。 
3、《商事审判指导》，2009年第3辑，最高人民法院民事审判第二庭编，2011年1月第1版。 
4、《拍卖法案例指南》，法律出版社2010年5月第1版，中国拍卖行业协会法律咨询委员会田涛主编。